Scheiden en woning – antwoord op al je vragen

minuten leestijd

Een scheiding roept vaak veel vragen op. Een veel gestelde vraag is: “Wie blijft er wonen in het huis na de scheiding? Dit hangt van veel factoren af. Waar wonen de kinderen straks en wie heeft de primaire zorg? Wie kan na de scheiding wat betalen? Hoe zit het met de emotionele gehechtheid aan deze woning?

Inhoudsopgave

Hebben jullie een koophuis of huurwoning?

De allereerste en meest belangrijke vraag is: “Hebben jullie een koophuis of een huurwoning?” Hieronder wordt voor beide situaties een overzicht gegeven van:

  1. De verschillende oplossingen die mogelijk zijn.
  2. De stappen die jullie hierbij moeten doorlopen.
  3. De meest gestelde vragen en antwoorden.

We zullen beginnen met scheiden met een koophuis. Daarna wordt de situatie rondom een huurwoning toegelicht.

Scheiden en koophuis – Vijf opties

Scheiden en woning, koophuis, huurhuis, Echtscheidings mediation | Soest, Utrecht en Nieuwegein-
Scheiden en koophuis

Naast de emotionele waarde die een huis heeft, is een koophuis ook gewoon iets dat geld waard is. Niet alleen moet er dus bepaald worden wie er blijft wonen. Ook moet er worden afgesproken hoe dit onderling wordt verrekend.

De vijf opties bij een scheiding met koophuis

Bij een scheiding met koophuis zijn er globaal gezien vijf opties:

  1. Één van jullie neemt het koophuis over
  2. Jullie verkopen het huis aan een derde
  3. Één blijft wonen, maar jullie blijven samen eigenaar (onverdeeld laten)
  4. jullie gaan na de scheiding ‘birdnesten’ in het koophuis
  5. Het huis blijft jullie eigendom en wordt verhuurd aan derden

Hieronder wordt elke optie toegelicht.

Optie 1: één van jullie neemt het koophuis over

De eerste vraag is uiteraard of iemand in het huis wil blijven wonen. Vaak is dat wel het geval. De tweede vraag is vervolgens of dit financieel haalbaar is. Deze berekening kunnen jullie ook beiden laten doen. Het is daarbij belangrijk om eerst samen te bepalen wat de woning waard is.

Wat is jullie woning waard?

De waarde van de woning kan op meerdere manieren worden vastgesteld:

  1. Jullie kunnen een officiële taxatie laten doen door een taxateur. Een taxatie kost al snel een paar honderd euro. Het is verstandig om het contact met de taxateur samen te doen. Vraag hierbij om de zogenaamde marktwaarde (vrij van huur en gebruik). Dus niet de waarde in verhuurde staat, de executiewaarde of een andere waarde.
  2. Tegenwoordig bestaat de mogelijkheid om een waardebepaling te laten doen. Vaak biedt een makelaar dit gratis of tegen geringe kosten aan. Het is hierbij verstandig om minimaal twee waardebepalingen te laten uitvoeren. Doe de contacten met de makelaar ook weer samen.
  3. Jullie kunnen zelf een waarde bepalen. Voorwaarde is dat jullie beiden een goed beeld hebben van de waarde van de woning en het onderling eens zijn. Dit bespaart mogelijk tijd en geld. Het kan zijn dat jullie waardering afwijkt van de marktwaarde. Daar kies je dan samen voor.
  4. Het hanteren van de WOZ waarde. Hierbij moeten jullie goed beseffen dat de WOZ waarde behoorlijk kan afwijken van de marktwaarde. In jaren dat de woningmarkt sterk stijgt, is de WOZ waarde over het algemeen een stuk lager dan de marktwaarde. Zouden jullie de woning nog lager waarderen dan de WOZ waarde, dan kan de fiscus stellen dat er sprake is van een verkapte schenking. Pas hier dus voor op.

Jullie hebben de woningwaarde bepaald en dan?

Hoe kan je weten of je de woning kunt overnemen bij scheiding?

Bij het overnemen van het koophuis, neemt één van jullie de totale hypotheekverplichting over. Of dit mogelijk is, is totaal afhankelijk van de medewerking van de hypotheekverstrekker. Deze besluit uiteindelijk of zij hiermee akkoord gaan of niet. Ook is het eventueel mogelijk om een geheel nieuwe hypotheek af te sluiten. Daarom is het van belang om een afspraak te plannen met een hypotheekadviseur. Zo’n adviseur kan voor 99,9% al vooraf bepalen of überhaupt mogelijk is om de koopwoning over te nemen.

Overwaarde huis – Een simpel rekenvoorbeeld

Overwaarde koopwoning - scheidingen - mediation | Soest, Utrecht en Nieuwegein
Voorbeeld overwaarde koophuis

Jullie hebben samen een huis wat 270.000 euro waard is. De resterende hypotheekschuld is 225.000 euro. De levensverzekeringspolis heeft een waarde van 15.000 euro. De woning heeft dus een overwaarde van 60.000 euro (270.000 minus 225.000 plus 15.000). Jullie hebben beiden recht op de helft daarvan. Dat is dus 30.000 per persoon.

Overwaarde huis na scheiding – Anders verdelen

Er kunnen best situaties zijn dat jullie de overwaarde niet 50/ 50 verdelen. Zo kunnen jullie vrijwillig voor een andere verdeling kiezen. Bijvoorbeeld om het financieel mogelijk te maken dat de ander het koophuis na de scheiding kan overnemen. Ook kan het zijn dat jullie beiden een ander bedrag hebben ingelegd in de woning. Lees ook de blog “Eigen inbreng huis bij scheiding – Van mij, van jou of van ons samen?“. Daarnaast kan er sprake zijn van een erfenis met uitsluiting, die nog verrekend zou moeten worden. Lees daarvoor de blog “De erfenis is op bij scheiding – En dan?“.

Overwaarde huis na scheiding – Schenken aan ex-partner

Hoe zit het precies als je van plan bent om (een deel van) de overwaarde te schenken aan jouw ex-partner?  In principe zijn jullie schenkbelasting verschuldigd. Soms kan dit creatief worden opgelost met andere vermogensbestanddelen. Hoe dan ook is het van belang om in een zo laag mogelijke belastingtarief te betalen. Onder bepaalde voorwaarden kan er zelfs sprake zijn van een vrijstelling van schenkbelasting. Zie ook deze uitspraak van de rechtbank Zeeland-West Brabant. In alle andere gevallen levert de categorie van ‘partner’ het laagste belastingtarief op. Het is sowieso verstandig om dit goed vast te leggen in jullie convenant.

Schenkbelastingclausule echtscheidingsconvenant

In het convenant wordt dit als volgt opgenomen: “Mocht komen vast te staan dat er een bevoordeling is geweest die objectief gezien leidt tot de conclusie dat er sprake is van een schenking ex artikel 1 van de Successiewet 1956, dan beroepen partijen zich op de vrijstelling, als opgenomen in artikel 33 onder 12 van de Successiewet 1956 (natuurlijke verbintenis). Mocht deze uitzondering definitief niet van toepassing worden verklaard, dan beroepen partijen zich op toepassing van het echtgenotentarief dat volgt uit onderdeel 2 het besluit van de staatsecretaris van Financiën, de dato 5 juli 2010 (nummer DGB2010/872M).”

Overwaarde koophuis – Uitkopen van de ander

Als één van jullie de woning wil overnemen, zal de ander hiervoor 30.000 euro moeten ontvangen. Laten we er even vanuit gaan dat dit geld niet op de spaarrekening staat. Dat betekent dat de bestaande hypotheek zal moeten worden opgehoogd. Even terug naar het voorbeeld. De totale hypotheekschuld komt dan na de verhoging uit op 225.000 euro (bestaande hypotheek) + € 30.000,– (uitkoop ander) + 5.000 euro bijkomende kosten (notaris, bank, taxatie, etc.) = 260.000 euro.

Let op als de ander de woning overneemt

Neemt de ander de woning over, dan kan het gevolg zijn dat jij later minder kunt lenen en een hogere maandlast hebt.

In tijden van stijgende hypotheekrente is het uiteraard voordelig als de ander de woning mag overnemen en delen van de oude hypotheek met lager rente mag behouden. Voor jou is het nu even opletten. Stel dat jullie op het oude huis een annuïtaire hypotheek hadden van 200.000 euro, waarvan 12 van de 30 jaar inmiddels al zijn verstreken en afgelost. De ander, die de woning overneemt, krijgt te maken met een soepel toetsing door de hypotheekverstrekker. Dit wordt ook wel de beheertoets genoemd. Jij zal echter een nieuwe hypotheek moeten afsluiten tegen de normale toetsing. Stel dat jij een nieuwe woning koopt en 200.000 euro moet financieren. Dit resulteert dan in twee hypotheekdelen:

  1. Deel I van 100.000 euro annuïtair af te lossen in 18 jaar, vanwege jullie oude annuïtaire hypotheek. Omdat je nu ineens in 18 jaar alles moet aflossen, wordt de maandelijkse aflossing en dus jouw maandlast best wel hoog. Als consequentie hiervan neemt ook jouw maximale leencapaciteit af.
  2. Het II-de hypotheekdeel is nieuw en mag fiscaal gezien gewoon in 30 jaar annuïtair worden afgesloten en is dan ook in Box I aftrekbaar.

Hoe ‘rekent’ de hypotheekverstrekker ongeveer?

Hypotheekverstrekker - scheiden - mediation - Sest, Utrecht en Nieuwegein
Ga naar een hypotheekadviseur

De vraag is nu, of de bank bereid is om deze hypotheek te verstrekken. Hiervoor geldt een simpele stelregel. De bank leent ongeveer 5 keer het bruto jaarinkomen. In dat geval heb je dus minimaal (260.000 / 5 =) 52.000 euro bruto jaarinkomen nodig om het huis alleen te kunnen financieren. Let op, dit kan in de praktijk behoorlijk afwijken! Ook zal de hypotheekverstrekker rekening houden met de eventuele partneralimentatie die jullie hebben afgesproken.

Altijd naar een hypotheekadviseur gaan!

De bovenstaande stelregel is een gemiddelde en hangt in de praktijk van veel zaken af. Bijvoorbeeld van de actuele rentestand en de taxatiewaarde van het onderpand. Ook is het zo dat een bestaande hypotheekverstrekker ruimere normen kan hanteren dan 4,5. Dit om er voor te zorgen dat het huis bewoond blijft. Tenslotte wordt er ook gekeken of de nieuwe woonlasten praktisch zijn op te brengen. De hypotheekadviseur kan vooraf al met 99% zekerheid bepalen of het mogelijk is. Zowel bij de bestaande bank, als bij andere hypotheekverstrekkers. Ga daarom altijd naar een hypotheekadviseur om jullie specifieke situatie te laten doorrekenen!

Alle (alternatieve) opties om de ander uit te kopen op een rij

De één koopt dus eigenlijk de helft van het huis van de ander. Dit wordt ook wel het ‘uitkopen van de ander’ genoemd. Je moet dan de helft van de overwaarde van de woning aan je partner betalen. Dit kan op de volgende manieren:

  1. Uit eigen middelen als er spaargeld is.
  2. Via een extra lening, bijvoorbeeld bij dezelfde bank of bij familie of vrienden.
  3. Door het afsluiten van een nieuwe hypotheek, waarbij de helft van de overwaarde is meegenomen.
  4. Door het bedrag om te zetten naar een vordering van jou aan de ander. Jullie spreken dan bijvoorbeeld af dat dit bedrag op een later moment geheel of in delen wordt afgelost.
schenking erfenis scheiding mediation
Waarvoor moet je naar de notaris?

Wat moet er formeel geregeld worden bij overname van een koopwoning?

Tijdens het huwelijk waren jullie samen eigenaar van de woning en ook samen aansprakelijk voor de hypotheek. Deze beide zaken moeten nu overgaan op naam van één van jullie. Lees hieronder hoe.

De ander ontslaan uit hoofdelijke aansprakelijkheid

Hierbij is het van belang dat de koper de aansprakelijkheid voor de hele hypotheekschuld op zich neemt en de ander hiervoor niet langer aansprakelijk is. Als de koper bij dezelfde bank blijft, kan dat door middel van een schriftelijk stuk van de bank. Deze ‘akte van ontslag’ kost vaak enkele honderden euro’s en wordt uiteindelijk door jullie bij de notaris ondertekend. Je hoeft dan niet naar de notaris om de hypotheekakte te veranderen. Dat is wel zo als er bij een andere bank een nieuwe hypotheek wordt genomen.

De woning overzetten op één naam

Het op één naam krijgen van woning kan alleen door een ‘akte van verdeling’ bij de notaris. Het is gebruikelijk dat alle noodzakelijke aktes (hypotheek, ontslag en verdeling) tijdens één afspraak bij de notaris worden ondertekend. Jullie hoeven dus niet drie keer langs.

Wie betaalt de kosten van de notaris en hypotheekverstrekker?

Het is gebruikelijk dat de kosten van zowel de ‘akte van ontslag’ als de ‘akte van verdeling’ worden gedeeld. Soms, bijvoorbeeld als de andere partner ook een eigen huis gaat kopen, wordt er afgesproken om beiden de eigen notariskosten te betalen. Het is dus maar net wat jullie zelf redelijk vinden. De kosten van een eventuele nieuwe hypotheek, zowel de bemiddelingskosten als ook de kosten van de notaris, zijn in het algemeen alleen voor de ‘koper’.

Picture of GRATIS E-Book: alles over scheiden (inclusief twijfelfase)

GRATIS E-Book: alles over scheiden (inclusief twijfelfase)

Wil je een compleet en helder overzicht? Hoe om te gaan met de twijfel? Wanneer en wat vertellen jullie de kinderen, familie en vrienden? Welke financiële consequenties zijn er en wat is er mogelijk qua woning? Wat spreken jullie af in het ouderschapsplan? Hoe blijf je samen goede ouders en werk je toe naar meer geluk? Het gratis eBook gaat in op alle aspecten rondom een scheiding.

JA, IK WIL HET GRATIS E-BOOK !

Optie 2: jullie verkopen het huis aan een derde

Als jullie de woning gaan verkopen, kan je naar een makelaar gaan om de verkoop te begeleiden. Voordat jullie dit doen is het handig om de volgende afspraken te maken.

Afspraken bij gezamenlijke verkoop van de woning

  • Welke makelaar nemen jullie in de hand of gaan jullie het zelf via internet proberen?
  • Wat is het minimale bedrag waartegen jullie beiden ja zeggen en welk bedrag hopen jullie op?
  • Wanneer is de woning beschikbaar voor overdracht?
  • Wie blijft er tot die tijd wonen of blijven jullie er nog even samenwonen om de lasten te drukken?
  • Wie betaalt tot wanneer welk deel van de hypotheek, de woonverzekeringen, de gemeentelijke belastingen, de verbruikskosten en dergelijke?
  • Hoe gaan jullie om met het onderhoud van de woning en de tuin en ook met de kosten hiervan?

Hoe creëer je rust in geval van kinderen?

Hebben jullie samen kinderen en gaat het huis in de verkoop? In dat geval geeft het vaak rust als één van jullie twee al een nieuwe stabiele woonsituatie heeft, voordat het huis wordt verkocht. Op die manier zorgen jullie ervoor, dat de kinderen niet hoeven te wennen aan twee nieuwe woningen tegelijkertijd.

Mogelijke fiscale gevolgen bij verkoop van de koopwoning

Zodra één van beiden de woning heeft verlaten, kan dit op termijn fiscale gevolgen hebben. Jullie mogen namelijk tot twee jaar na het verlaten van de woning nog beiden de hypotheekrente blijven aftrekken. Is na twee jaar de woning nog niet verkocht, dan komt de aftrek van hypotheekrente voor de helft te vervallen. Jullie netto maandlasten nemen daardoor behoorlijk toe.

Optie 3: één blijft wonen, maar jullie blijven samen eigenaar (onverdeeld laten)

De woning blijft van jullie samen en één van jullie blijft er wonen. Deze opties wordt meestal gekozen in het belang van de kinderen. Stel dat jullie geen van beiden financieel in de mogelijkheid zijn om de woning over te nemen. Wel vinden jullie het belangrijk dat de kinderen een tijd lang in de vertrouwde omgeving kunnen blijven. Dan is onverdeeld laten een optie.

Afspraken bij onverdeeld laten van de woning

Het onverdeeld laten van de woning vraagt om goede afspraken.

Dat gaat tenminste over de volgende zaken:

  • Wie betaalt tot wanneer welk deel van de hypotheek en woonlasten? Meestal betaalt de gebruiker de hypotheekrente. Aflossing en premies worden daarentegen vaak gedeeld. Let hierbij even op de fiscale consequenties, zoals verderop vermeld.
  • Wie betaalt de woonverzekeringen? Meestal betaalt de gebruiker de inboedelverzekering en wordt de opstalverzekering gedeeld.
  • Wie betaalt de gemeentelijke belastingen? Vaak wordt de eigenarenheffing gedeeld en de gebruikersheffing betaald door de gebruiker.
  • Hoe gaan jullie om met het onderhoud van de woning en de tuin en ook met de kosten hiervan? Meestal betaalt de gebruiker de onderhoudskosten, die normaal gesproken voor een ‘huurder’ zouden zijn. De overige onderhoudskosten worden dan gedeeld.
  • Tot wanneer laten jullie de woning onverdeeld? Het is vaak handig om hier een concrete termijn voor af te spreken. Het is mogelijk om af te spreken dat de woning voor maximaal 5 jaar onverdeeld blijft. De wet verbiedt een langere afspraak.
  • Wat doen jullie na de afgesproken termijn? Gaat de woning in de verkoop? Maak dan nu alvast de afspraken, zoals bij deze opties aangegeven. Neemt de één de woning over van de ander? Spreek dan nu al iets af over de manier waarop jullie straks waardebepaling gaan doen.

Leg deze afspraken goed vast in jullie echtscheidingsconvenant.

Echtscheidingsconvenant - Mediator - Soest | Nieuwegein
Leg afspraken vast in het echtscheidingsconvenant

Juridische en fiscale consequenties van onverdeeld laten

Het onverdeeld laten van de woning

  • Jullie blijven beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld. Betaalt je partner de hypotheek niet, dan komt de bank het geld ook bij jou verhalen.
  • Diegene die vertrekt, kan niet of minder makkelijk zelf een eigen woning kopen. Dit komt doordat de hypotheek nog op zijn of haar naam staat en de bank dit deel in mindering brengt.
  • Als diegene die in de woning achterblijft 100% van de hypotheekrente betaalt, dan mag hij/ zij deze slechts voor 50% aftrekken. De vertrokken partner, die dan geen rente betaalt, heeft dan uiteraard ook geen hypotheekrente aftrek meer. De netto maandlasten worden daardoor hoger dan tijdens het huwelijk.
  • Twee jaar na vertrek uit de woning, kan de overwaarde in de woning belast worden in Box III bij degene die de woning heeft verlaten. Dit is een ingewikkelde materie, dus laat je hierover goed informeren bij een deskundige.
  • Dit houdt tevens in dat, twee jaar na het verlaten van de woning, voor diegene de hypotheekrenteaftrek komt te vervallen. De netto maandlasten nemen daardoor toe.

Optie 4: jullie gaan na de scheiding birdnesten in het koophuis

Bij deze optie blijven jullie samen eigenaar en bewoner van jullie koophuis. De primaire gedachte van het ‘birdnesten’ is dat de kinderen op één en dezelfde plek blijven wonen. Zij hebben zo de minste last van de scheiding. Het koophuis is als het ware het ‘nest’ waar de kinderen verblijven. De ouders zijn de ‘birds’ (vogels) die om de beurt uitvliegen dan wel op het nest verblijven.

Verschillende vormen van ‘birdnesten’

Birdnesten komt relatief weinig voor. In mijn praktijk kom ik het één tot twee keer per jaar tegen. De volgende varianten zijn bijvoorbeeld mogelijk:

  • Soms kiezen ouders ervoor om beiden permanent op het nest te verblijven. Vaak heeft het huis dan ruimte om ieder een eigen ’terugtrek’-plek te bieden.
  • Verder is het soms mogelijk om een 2de verblijf te regelen, in de vorm van een klein huur- of koopappartement of vakantiehuisje. De ouder die niet op het nest zit, verblijft dan in de 2de woning, die dus ook gedeeld wordt.
  • Ook kunnen beide ouders hun eigen plek hebben. Zo kan er al sprake zijn van een nieuwe relatie waar de ene ouder verblijft als hij/ zij niet thuis de zorg voor de eigen kinderen heeft.
  • Tenslotte zijn er mengvarianten mogelijk, waarbij ouders deels van huis zijn, maar ook bewust deels samen thuis op het nest zijn. Bijvoorbeeld de vrijdag als ‘gezinsdag’ waar er ook samen gegeten wordt.

Een nieuwe partner kan soms een bom leggen onder het ‘birdnesten’

Voordelen van ‘birdnesten’

De voordelen van ‘birdnesten’ zijn, dat:

  • de kinderen hun vertrouwde kamer, huis en woonomgeving houden en niet wekelijks hoeven te verhuizen;
  • er relatief weinig verandert in de situatie (op zich zelf kan dit ook een nadeel zijn) en het dus in praktisch op zicht makkelijk is;
  • het soms de enige haalbare mogelijkheid is om er zeker van te zijn dat de huisvesting van iedereen gewaarborgd is.

Nadelen van ‘birdnesten’

‘Birdnesten’ heeft uiteraard ook nadelen, anders kwam deze optie in de praktijk wel vaker voor. De nadelen van ‘birdnesten’ zijn, dat:

  • jullie als ouders willen scheiden en toch nog steeds heel ‘close’ met elkaar samenleven;
  • niet alleen de zorg voor de kinderen gedeeld blijft, maar ook de zorg voor een gezamenlijk huis en huishouding;
  • er tijdens het ‘birdnesten’ door de ouders veel ‘uit de koffer’ moet worden geleefd;
  • jullie elkaars fiscale partner en toeslagpartner blijven en daardoor veel belastingkorting en toeslagen mislopen;
  • dit wellicht een drempel vormt voor het opbouwen van een eigen leven of vinden van een nieuwe partner;
  • als er toch een nieuwe partner in beeld komt, dit een bom kan leggen onder het ‘birdnesten’.

Optie 5: het koophuis blijft jullie eigendom en wordt verhuurd aan derden

Het kan een optie zijn om de eigen woning te verhuren, bijvoorbeeld totdat deze is verkocht. In de praktijk gebeurt dit niet vaak.

Waar moet je rekening mee houden bij verhuur aan derden?

Houd bij verhuur rekening met de volgende zaken:

  • De hypotheekverstrekker moet vooraf schriftelijk akkoord gaan met verhuur. Standaard staat er namelijk in de hypotheek een clausule dat jullie de koopwoning niet mogen verhuren. Doe je dit toch zonder goedkeuring, dan heeft de hypotheekverstrekker het recht om per direct de hypotheeksom op te eisen.
  • Een huurovereenkomst geeft veel rechten aan de huurder, waardoor de woning lastiger verkoopbaar is. Dit betekent dus direct dat de taxatiewaarde van de woning lager wordt. Dit wordt ook wel ‘waarde in verhuurde staat’ genoemd.
  • Zodra jullie de woning gaan verhuren, gaat deze fiscaal van Box I naar Box III. Dit betekent concreet dat de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is. De huur is dan wel belastingvrij.
  • Mochten jullie een nieuwe koopwoning willen aanschaffen, dan is de financiële armslag kleiner. De bestaande hypotheek van de verhuurde woning drukt namelijk op jullie hypotheekruimte.
Picture of Plan een vrijblijvend adviesgesprek (ONLINE AGENDA)

Plan een vrijblijvend adviesgesprek (ONLINE AGENDA)

Willen jullie een open gesprek over jullie relatie, twijfel of scheiding? Dit gesprek biedt jullie wellicht (1) handvaten om het samen leuker te krijgen, (2) meer inzicht in de aard van jullie twijfel of (3) een helder pad richting gezamenlijke scheiding. Het adviesgesprek duurt ca. 45 minuten en is geheel vrijblijvend.

JA, ZO'N GESPREK WILLEN WE

Heeft de bestaande hypotheek waarde na een scheiding?

Het overnemen van de bestaande hypotheek kan soms wel tienduizenden euro’s aan toekomstige maandlasten besparen en heeft daarmee dus veel waarde.

Dit is een vraag die extra relevant is in tijden dat de hypotheekrente aan verandering onderhevig is. Een bestaande hypotheek kan om twee redenen een waarde vertegenwoordigen:

  1. de bestaande hypotheek is nog aflossingsvrij;
  2. of de rente van de bestaande hypotheek is een stuk lager dan de huidige marktrente.

In beide gevallen is het gunstig als het mogelijk is om deze bestaande hypotheek(rechten) mee te nemen. De partner die deze hypotheek(rechten) daadwerkelijk meeneemt, geniet wellicht jarenlang een lagere maandlast en dat is waardevol. Hieronder ga ik kort in op beide situaties.

Overnemen van recht op aflossingsvrije hypotheek van voor 2013

Als een hypotheek aflossingsvrij is van voor 1 januari 2013, dan blijft dit oude ‘recht’ geldig en mag je dit recht fiscaal gezien continueren. Je hoeft dus niet af te lossen (verplicht volgens de huidige belastingregels) en toch is de hypotheekrente aftrekbaar. En dat levert concreet een lagere maandlast op en is daarmee dus waardevol.

Meenemen of oversluiten?

1. Ik sluit een nieuwe hypotheek af

Sluit je een nieuwe aflossingsvrije hypotheek af? In dat geval is er sprake van een nieuw rentetarief en een nieuwe looptijd. Weet wel dat de renteaftrek zich beperkt tot 30 jaar na het afsluiten van jullie oorspronkelijke aflossingsvrije hypotheek van voor 2023. Hadden jullie samen een oorspronkelijke aflossingsvrij hypotheek van van 500.000 euro? Dan hebben jullie na de scheiding ieder het recht om 250.000 euro aflossingsvrij te financieren. Dit recht is fiscaal gezien niet overdraagbaar en moet binnen drie jaar (conform regelgeving 2023) worden uitgeoefend, anders vervalt het. Hadden jullie deze oorspronkelijk hypotheek afgesloten in 2010? Dan hebben jullie dus nog maximaal tot 2040 (30 jaar later) recht op hypotheekrenteaftrek.

2. Ik neem de bestaande aflossingsvrije hypotheek 1-op-1 mee

Neem je de bestaande aflossingsvrije hypotheek mee? In dat geval blijft de rente en de looptijd hetzelfde. Is de marktrente inmiddels alweer gestegen, dan is het dus een extra voordeel dat jij nog die lage rente betaalt. Het grootste voordeel qua maandlasten zit echter in het feit dat je niet hoeft af te lossen. Elke nieuwe hypotheek moet immers in 30 jaar worden afgelost (annuïtair of lineair) en dat levert een aardig extra maandlast op.

Maximaal 50% mag aflossingsvrij zijn

De fiscus heeft wel een maximum gesteld. Van elke nieuwe woning mag maximaal 50% van de getaxeerde waarde aflossingsvrij worden gefinancierd. Kom je daarboven, dan geniet je dus geen hypotheekrenteaftrek.

Even een simpel voorbeeld

Voor de oude woning hadden jullie een aflossingsvrije hypotheek van 500.000 euro. Na de scheiding kopen jullie ieder een nieuwe woning die is getaxeerd op 400.000 euro. Jullie mogen nu dus maximaal 50% van de waarde van de nieuwe woning, zijnde 200.000 euro aflossingsvrij financieren, zonder het recht op hypotheekrenteaftrek te verliezen.

De oude hypotheek met lage rente meenemen

Bij sommige hypotheken is het mogelijk om deze mee te nemen naar een nieuwe woning. Vaak zijn hier wel specifieke voorwaarden aan verbonden. Kijk dit dus goed na. Stel nu even dat jullie een aantal jaren geleden een hypotheek hebben afgesloten met een super lage rente. Inmiddels staan jullie op het punt van scheiden en wordt jullie woning verkocht. De oude hypotheekdelen mogen in jullie geval worden meegenomen naar een eventuele nieuwe woning. Jullie zijn beide van plan om een nieuwe woning te kopen.

Hoeveel voordeel levert het overnemen van de bestaande hypotheek op?

Scheiden financieel - mediation - Soest, Utrecht en Nieuwegein
Hoeveel waarde heeft het overnemen van de bestaande hypotheek?

Ook deze vraag kan het beste worden beantwoord aan de hand van een voorbeeld. Stel dat een bestaand hypotheekdeel van 100.000 euro nog een looptijd heeft van 15 jaar en een rente van 2%. De huidige hypotheekrente ligt bijvoorbeeld al op 4,5%.

Het voordeel van de nieuwe hypotheek wordt als volgt berekend

  1. Het rentevoordeel is 2,5%, zijnde  de marktrente van 4,5% minus de 2% van jullie bestaande lening.
  2. Dit is bij een hypotheek van 100.000 euro zo’n 2.500 euro bruto besparing per jaar, waarbij de exacte besparing afhangt van de eventuele aflossingen.
  3. Uitgaande van 37% belastingvoordeel, blijft van deze bruto besparing circa 1.575 euro netto 0ver, waarbij ook hier het exacte bedrag afhangt van het feitelijke belastingtarief en jullie huurwaardeforfait.
  4. Rekenen we voor het gemak even verder met 1.575 euro netto jaarlijks voordeel, dan komt dit gedurende de looptijd van 15 jaar uit op een totaal netto voordeel van 23.625 euro.
  5. Dit bedrag van 23.625 euro over een periode van 15 jaar moet vervolgens weer netto contant worden gemaakt naar nu.
  6. Bij een langere looptijd van soms wel 25 jaar is het ook de vraag of deze uiteindelijk geheel vol zal worden gemaakt. En daarmee is het dus ook de vraag of er een waarde van bijvoorbeeld 25 keer de jaarbesparing aan moet worden toegekend of iets minder. Mooi punt van onderhandeling.

Laat deze berekening over aan de hypotheekadviseur

Uit de bovenstaande voorbeeldberekening blijkt al dat er veel variabelen zijn. Een exacte berekening, van het voordeel van het meenemen van de bestaande hypotheek versus het aangaan van een nieuwe hypotheek, is best complex. Laat dat liever over aan jullie hypotheekadviseur. Weet wel dat het voordeel kan oplopen tot tienduizenden euro’s.

Fiscale disclaimer

Kleine disclaimer: de fiscus moet wel meegaan in jullie redenatie dat het recht op overname van de bestaande hypotheek een waarde vertegenwoordigd. Met een goede onderbouwing van een hypotheekadviseur, verwacht ik persoonlijk dat dit geen problemen op zal leveren. Een 100% zekerheid heb je echter alleen als je dit vooraf expliciet voorlegt aan de belastingdienst. 

Afspraken nemen jullie op in het convenant

Stel even dat jullie de bestaande hypotheekdelen mee mogen nemen en dat één van jullie dit ook feitelijk gaat doen. Samen hebben jullie laten uitrekenen dat het netto voordeel over de resterende looptijd 30.000 euro bedraagt. Het recht op de bestaande hypotheekdelen is daarmee 30.000 euro waard. De hypotheek was van jullie samen, dus het voordeel van overnemen ook. In het convenant waarderen jullie dit recht op 30.000 euro en bedelen dit toe aan de één. De ander ontvangt in ruil daarvoor de helft van dit bedrag.

Jullie hebben een huurwoning – hoe werkt dat bij scheiding?

Allereerst is het van belang om te bepalen wie er in de huurwoning achterblijft. Kom je daar niet samen uit, dan zal de rechter hierover een beslissing kunnen nemen. Beter is het dus om samen tot afspraken te komen. Houd hierbij rekening met de mogelijkheden van ‘urgentie’. Kan één van jullie aanspraak maken op urgentie ? Kijk dan hier voor hulp bij urgentie aanvragen? Het is dan soms handig als deze partner op zoek gaat naar een nieuwe woning. Wat jullie rechten en mogelijkheden zijn wordt hieronder voor vier situaties beschreven. Het is belangrijk dat degene die de woning moet verlaten, een redelijke termijn heeft om een andere woning te vinden na de scheiding. Maak hierover samen afspraken en leg deze met alle andere afspraken van in het convenant.

Vier situatie bij scheiding in een huurwoning

Huurhuis - scheiden - mediation | Soest, Utrecht en Nieuwegein
Scheiden en huurwoning

De volgende situaties kunnen optreden:

  1. Het huurcontract staat op naam van jullie beiden
  2. Jullie wonen samen maar het huurcontract staat op één naam
  3. Jullie zijn gehuwd of hebben een geregistreerd partnerschap
  4. Niemand blijft in de huurwoning achter

Alle vier situaties worden hieronder kort besproken.

Situatie 1: het huurcontract staat op naam van jullie beiden

Jullie zijn beiden hoofdhuurder of één is hoofdhuurder en de ander is medehuurder. In beide situaties mag de verhuurder jullie niet uit de woning zetten. Blijf je als medehuurder na scheiding in het huis wonen, dan word je automatisch hoofdhuurder.

Situatie 2: jullie wonen samen maar het huurcontract staat op één naam

Jullie wonen samen in een huurwoning die op naam staat van één van jullie. Als de officiële hoofdhuurder wil blijven, is dat uiteraard geen probleem. Als de ander graag zou willen blijven wonen en jullie zijn het daar over eens, dan kan dat alleen in overleg met de verhuurder. De ander heeft dus niet automatisch het recht om te blijven wonen. Neem daarvoor altijd even contact op met de verhuurder.

Situatie 3: jullie zijn gehuwd of hebben een geregistreerd partnerschap

In deze situatie maakt het niet uit of jullie allebei als huurder zijn aangemeld. Door het huwelijk zijn jullie bij wet beiden huurder geworden van de woning. Wie er ook blijft wonen, de verhuurder mag jullie er niet uitzetten.

Situatie 4: niemand blijft in de huurwoning achter

Stel jullie willen beiden graag verhuizen. Maak goede afspraken met elkaar wie als eerste de woning gaat verlaten. Wie is verantwoordelijk voor de correcte oplevering aan de verhuurder? Hoe gaan jullie om met eventuele kosten die hieruit voortvloeien? Wat spreken jullie af over de eventuele borg die terugkomt? Leg dit allemaal goed vast in het convenant, zodat hierdoor later geen problemen ontstaan.

Wat te doen met een tweede- of vakantiewoning na de scheiding?

Hebben jullie nog een woning in eigendom, waar jullie niet zelf wonen? Denk bijvoorbeeld aan een vakantiehuisje voor eigen gebruik of een appartement wat jullie verhuren. Dit eigendom valt fiscaal in Box III. Daardoor speelt de factor hypotheekrenteaftrek geen rol. Voor de rest gelden de zelfde vier opties als bij de koopwoning in Box I:

  • De één koopt de tweede woning over van de ander
  • Jullie verkopen samen de tweede woning
  • Het eigendom van de tweede woning wordt samen behouden. Maak goede afspraken over wie er wanneer gebruik van mag maken.
  • Jullie blijven samen eigenaar van de tweede woning en deze wordt aan derden verhuurd.

Voor al deze opties geldt dat jullie dezelfde afspraken moeten maken als ware het de eerste koopwoning (zie hiervoor). Leg dit alles goed vast in het convenant.

Vragen en antwoorden over scheiden en de woning

Hieronder volgen veel gestelde vragen over scheiden en de woning.

Vanaf welk moment kan ik een nieuwe woning kopen?

Koopwoning - scheiden - mediation | Soest, Utrecht en Nieuwegein
Scheiden en koopwoning

In principe zal de hypotheekverstrekker wachten op het bewijs van inschrijving van jullie scheiding in het register van de burgerlijke stand. Dan krijg je pas een definitieve hypotheekofferte. Waren jullie niet gehuwd, maar woonden jullie samen, dan is een getekende vaststellingsovereenkomst voldoende voor de hypotheekofferte.

Ben je nog hoofdelijk aansprakelijk?

Bedenk verder dat het voor de hypotheekverstrekker meeweegt of je nog hoofdelijke aansprakelijk bent voor een bestaande hypotheek. Waarschijnlijk is het voor je nieuwe hypotheek noodzakelijk om uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van je oude hypotheek te zijn ontslaan. Als dat zo is, dan is het noodzakelijk dat de ‘akte van verdeling’ inclusief ‘akte van ontslag’ ook daadwerkelijk wordt ondertekend. Pas als zeker is dat dit kan plaatsvinden, is het verstandig om de aankoop van een nieuw huis te doen.

Vooruitlopen op de zaken?

Stel dat voorgaande twee zaken redelijkerwijs zijn te voorzien. Je weet bijvoorbeeld dat de inschrijving van jullie scheiding alsmede de ondertekening van de ‘akte van verdeling’ binnen drie weken rond is. Er kan in principe niets meer tussen komen. Nu zou je een huis kunnen kopen onder voorbehoud van financiering. Dit voorbehoud van financiering geeft je meestal de mogelijkheid om binnen vier tot zes weken de financiering te regelen. Het wordt wellicht spannend, maar zou moeten kunnen.

Hoe zit het met de overdrachtsbelasting bij overname van de eigen woning?

Overdrachtsbelasting hoeft niet te worden betaald, ongeacht of je in gemeenschap van goederen bent getrouwd of onder huwelijkse voorwaarden. Bij huwelijkse voorwaarden vraagt het soms wel een speciale aanpak om overdrachtsbelasting te voorkomen.

Wat gebeurt er als we allebei de woning willen overnemen?

Stel jullie willen beiden de koopwoning overnemen. Het is allereerst van belang om het eens te worden over de waarde van de woning. Vervolgens zoeken jullie beiden uit of financieel haalbaar is om de woning tegen deze prijs over te nemen. Stel nu dat jullie beiden financieel deze mogelijkheid hebben. Komen jullie er samen niet uit, dan kan de rechter uitspraak doen. Beter en goedkoper is het om via mediation zelf tot afspraken te komen.

Kan ik voorkomen dat mijn ex-partner de koopwoning behoudt?

Stel, dat je niet wilt dat je ex-partner in jullie woning blijft wonen. Jullie zijn juridisch beiden eigenaar van de woning en hebben dus evenveel recht om de woning over te nemen. Als jij dat niet kan, maar je ex-partner wel, dan kan je dat niet voorkomen. Uiteraard is het nu nog belangrijker om goede afspraken te maken over de waarde van de woning. Je zult immers niet mee willen werken aan een lagere overnameprijs of andere afwijkende voorwaarden. Daartoe ben je namelijk niet verplicht.

Hoe zit het bij scheiding met de Nationale Hypotheek Garantie?

Jullie hebben een bestaande hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Stel dat jullie huis momenteel onderwaarde heeft en jullie het vanwege de scheiding moeten verkopen. In dat geval zal de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) de restschuld vergoeden aan jullie hypotheekvertrekker. De restschuld zal meestal door NHG worden kwijtgescholden. Wel wordt dit bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) geregistreerd. Als er sprake is van een onderwaarde en één van de partners zou in het huis willen blijven wonen, dan kan het NHG soms besluiten een deel van de onderwaarde voor haar rekening te nemen. Goed om uit te zoeken.

Mijn ex-partner werkt niet mee aan de verkoop. Wat kan ik doen?

Het belangrijkste is natuurlijk om met elkaar in gesprek te gaan. Wat is zijn of haar achterliggende belang om verkoop tegen te gaan. Meestal vinden jullie samen een oplossing als de achterliggende belangen helder zijn. Lukt dit echter niet, dan is een gang naar de rechter mogelijk. Als deze ook vaststelt dat je ex-partner niet meewerkt, dan kan de rechter besluiten dat jij de woning mag verkopen zonder zijn of haar toestemming.

Wat houdt de bijleenregeling in bij scheiding?

In het kort komt de bijleenregeling hierop neer. Als een woning wordt verkocht met overwaarde, dan moet deze overwaarde in principe worden gebruikt voor de aanschaf van de volgende woning, mits binnen een termijn van drie jaar. Bij een scheiding wordt voor jullie beiden met de helft van de totale overwaarde gerekend. Dit bedrag valt dan volgens de Belastingdienst onder de ‘eigenwoningreserve’. De eigenwoningreserve neemt af als je deze gebruikt voor de aankoop van een volgende eigen woning, de kosten voor verbetering en onderhoud en de afkoop van de rechten van erfpacht. Koop je nu weer binnen drie jaar een andere woning, dan ben je verplicht jouw deel van de overwaarde in deze woning te steken. Doe je dit niet, dan krijg je over dat deel geen hypotheekrenteaftrek.

Wat kunnen wij betekenen?

Professionele en betrokken hulp bij relatie of scheiding

Jullie zoeken Relatietherapie

Relatiecoaching op basis van EFT past goed als:

  • jullie beiden commitment hebben voor verbetering.
Dit traject geeft jullie

Praktische handvatten en nieuwe inzichten richting veilige hechting en verbinding. Jullie relatie wordt sterker én leuker!

Jullie zoeken Verheldering

Verhelderende gesprekken zijn geschikt als:

  • er sprake is van sterke twijfel en onduidelijkheid.
Dit traject geeft jullie

De mogelijkheden om samen de knoop te ontwarren. Na afloop hebben jullie meer zicht op de toekomst, samen óf uiteen.

Jullie zoeken Scheidingsmediation

Scheidingsmediation past bij de situatie dat:

  • tenminste één van jullie echt wil scheiden.
Dit traject geeft jullie

Een helder inzicht over het stappenplan, de tijdsduur en kosten van jullie complete scheidingstraject.

Jullie willen advies over de relatie/ scheiding
Plan direct een gratis advies-gesprek

Gerelateerde blogs

Uit elkaar, scheiden en dan? Dat is misschien wel één van de lastigste vragen uit je leven. Maar ja, waar kies je dan voor? Wat komt er allemaal op ...

Jullie gaan scheiden en bezitten samen een koopwoning. In het verleden heeft één van jullie meer 'eigen inbreng' gehad dan de ander. Inmiddels is he...

Klokhuis besteedt aandacht aan scheidingen. In een serie van vier afleveringen wordt het onderwerp ‘scheiden’ toegankelijk gemaakt voor kinderen. ...

In mijn praktijk kom ik regelmatig relaties tegen waarbij ADD (recent hernoemt tot ADHD-I) een rol speelt. Soms is er sprake van een heldere diagnose ...

Een echtscheidingsconvenant bevat alle afspraken rondom de scheiding. Dit met uitzondering van afspraken over eventuele minderjarige kinderen. Deze af...

“Geweldloze communicatie” is een geweldige praktisch en bruikbaar boek van Marshall Rosenberg. Dit artikel gaat over omgang met boosheid. En laten...

Hier vind je alle relevante informatie over mediation bij scheiding. De volgende zes onderwerpen komen aan bod:Wat is mediation?De vijf voordelen van ...

Een kind wordt met 18 jaar voor de wet volwassen. Jullie kind kan dan alles zonder toestemming doen. Denk aan het kopen van een huis of het afsluiten ...

Over de auteur

Picture of Gerwin Timmerman

Gerwin Timmerman

VESTIGING SOEST

Ik ben mediator sinds 2010 en de oprichter van Samen Uiteen. Inmiddels combineer ik mediation met EFT relatietherapie. Hieruit haal ik veel voldoening. Met name word ik blij van persoonlijke groei, herstel van relaties en verbetering van communicatie. Ouders die er samen weer sterker voor staan en een veilige basis vormen voor hun kinderen. Voor mij is het heel belangrijk dat ik zelf ervaring heb met persoonlijke ontwikkeling, relaties, ouderschap, scheiden, samengestelde gezinnen en omgang met ex-partners. Daarnaast ben ik ook financieel, fiscaal en juridisch goed onderlegd als ondernemer en bedrijfskundige.

VOLG MIJ OP: LinkedIn Facebook

LEER MIJ KENNEN

Waar sta jij momenteel?

Onze vier beloftes

JE STAAT ER NIET ALLEEN VOOR

WIJ BIEDEN JULLIE VOLLEDIGE SUPPORT

OPENHEID IN EEN VEILIGE SFEER

ALS STERKERE PERSONEN EEN NIEUWE TOEKOMST IN